移民與回流 (104) 港人移加 Stream B PR申請路徑大福利

昨日令人振奮的消息，莫過於加拿大移民部公布由2023年8月15日起，港人Stream B移加PR申請路線取消了學歷要求。這措施解決了以前因受認可學歷所獲取的時間而衍生出於PR申請過程中所遇到的計算技術限制問題。同時措施只需要簡單在加拿大合法工作一年 (1560工時) ，便可以行 Stream B 申請PR。達成之前，當然要想辦法如何獲得港人的三年 Open Work Permit，那門檻把關要求仍是存在，例如：申請OWP前十年內要擁有認可大專學歷。除此之外，若果你是低於30歲，並相信運氣，可以選擇抽籤申請工作假期工簽。另外若配偶行緊Stream A 讀書路線，另一半可申請配偶工簽 SOWP，看那個最快到達可申請PR門檻。

行緊 Stream A 的讀書人，雖然求學是艱辛，但知識和學歷證書是跟隨你一世，無人能奪去那資歷。當你完成了學業，除了可以申請PR之外，你更多了一項 Canadian Experience光環和擁有本地學歷，揾工機會更可上一層樓，那是值得鼓勵和支持。正如前年我修讀完了一年燒焊和製鐵器證書後，未畢業已收到幾份工作offer，之後間中有agent問我會否跨省去工作，所以修業後的機會魔力，不能低估呀！

今次確是大消息，網上已充斥很多報導和話題，但無論如何，所有消息關於申請要求和限制，大家需以加拿大移民部於8月15日的更新為準。

<待續>

移民與回流 (103) 求職大作戰 (三) 從自身經驗看加國求職和轉型

過住幾篇談論的加拿大求職博文，都是以宏觀角度去談論一些應對準備和心理調整。因每個人的能力、經驗、財富、家庭結構和人生閱歷不同，所要面對的移民後生活阻力會大大不同，因此我想由這篇博文起，從自身經歷去說說一些見解，希望可以帶大家一些啟示和參考。

由於加拿大地大，每個城市都有其獨有的人口結構、文化特色、經濟活動、教育支援、房屋生活成本、税率和城市建設規劃等。這些因素導至它們會產生某些限定工種。對於一些帶有專業背景或工作經驗的新移民，那會帶來挑戰。問題不只是年齡、語言和經驗背景，主要是決定移民落腳點城市是先基於那裡有較多貼近自身工作經驗的多工作機會城市，還是以生活成本作先決考慮，又或者是遷就整體家庭生活所需呢？(例如：方便孩子求學、另一半的就業機會等。)

如果觀眾有看過一條我與 Maple Couple互動交流的YouTube訪問片，大家會知道我是落戶於安省 Waterloo Region，一個有60萬以上人口的大區，而不是較多華人居住的多倫多。未移民至加拿大前，我們是先安排了大仔入讀加拿大的私立高中。基於學費、寄宿生活成本和小班教學作先決考慮，我們選擇了Kitchener的一間私立中學。Kitchener是屬於Waterloo Region中的一部份。從那時候起，我們漸漸地認識了這一個大區，它只不過是位於多倫多Pearson機場以西約一百公里距離外圍，現在生活成本約比多倫多平兩成左右 (早幾年平多點) ，而且人口結構屬多元種族社區，人與人相處很包容。

為方便與居住於多倫多朋友作連繫，加上配合孩子學業，考慮長遠的日常生活成本和寬閒環境空間，所以選擇落戶於 Waterloo Region，並待孩子大學畢業後再打算。是的，加拿大人都常常因學業和就業機會，省過省搬家都是很普通的一回事。

年輕的時候，我是修讀建築機電工程出身 (在加拿大是很吃香的技能) ，但沒有花時間在這職業發展。大部份的青春都是貢獻於電視節目製作和電子廣播系統工程上。業餘則花在網頁製作和資訊分享。最有成就就是2000年建立了維景灣畔住客社區，那時與街坊們有很多互動活動和生活上幫助，很熱鬧呢！其次就是教育資訊網，提供香港選校資訊和於明報副刊寫升學專欄。奈何這些業餘的活動，並不會為加拿大就業加分，除非我熟練 Java、Python、C++、object-C等編程語言，那是很容易在北美揾到高薪工作機會。

電視業行內人常說︰「前世做壞事，今世做電視。」我諗我前世不是太壞，在加拿大我竟然入唔返本業 - 做電視。其實我有申請過相關職位，每次都能百份百成功獲得面試機會，只是不獲取錄而已。安省的廣播媒體機構和相關的設備生產商，主要位於多倫多downtown與密市一帶，其次是首都渥太華，當然温哥華那邊都有華人電視台。視乎居住距離，我有很多舊同事都能入到本業，那是可喜的事。我很清楚這行業在加拿大的工資水平是幾多，在估算汽油開支和駕駛時間，又或者因工作地點而租住一間公寓方便工作後，那始乎不值得要去堅持任職本業。

住在多倫多商業區一帶生活的人，他們對工種職業的認識，大約集中在零售、銀行、會計、保險、服務、運輸、IT、建築、教育、醫療等。在外圍非商業區生活的人，因見農地和工廠多，變了製造業、食品廠、農業、鐵路、核電和石油業等、是另一個類別的工作機會。

因有機電工程教育背景，最理想是回到基本步去投入電機和機械工程製造業。IT業那邊，真的沒有腦力與年輕人比拼。前年學習燒焊和鐵件組合，都幫助了我去認識加拿大的製造業和工業安全，保護自己。昔日在YouTube頻道都分享了做Welder的辛酸。現在的職業主要是製造電機產品，人工比燒焊低很多，勝在安全和近屋企 (慳了的汽油費夠抵部份薪酬差價。) 

以上是我在加拿大部份求職歷程的分享，相信對嚟加拿大生活的讀者會有一些啟示吧！

<待續>

移民與回流 (102) 重新思考發文

自從少出文後，人氣減退，冒充者的行為也同樣減退。好事的，可以潔淨後再思考吓未來。

一些鎖碎的日常生活趣事分享，會集中於 Facebook Fan Page 發布，因其簡單快捷，方便與讀者互動。至於 YouTube 頻道，因不善口齒說話，還是分享吓短片算吧！但我仍有一股衝動，希望將來能在YouTube頻道上，與生活於美、英、加、港、澳朋友作Live互動。

來了加拿大生活快將滿三年，入秋之時，便可以開始申請入藉成為加拿大公民。當然我可以選擇等到免試之齡才申請，但問題是對喜歡自駕遊的我會帶來不便。當想象到自駕過境到美國時的那種手續辦理所需要花的時間 (差不多夠你架車行多二百多公里行程) ，所以快點申請入藉，拿埋加國護照後，就可以北美通了。現在差不多要開始温習 Discover Canada一書嚟預備公民試和練習唱國歌。

<待續>

移民與回流 (101) 匯豐另一個划算的外幣兑換率 - 兌換並做一星期定期

 由於俄烏戰爭，令匯市波幅變大，亦藉今次機會盡量吼位兌換一些加元。由於加拿大疫情持續改善，經濟活動活躍，加上為打擊通漲而進入了加息週期，理應匯價持續向好。除上述本國民生經濟因素，加元更受美指/美元和油價影響，加上俄烏戰爭干擾市場和港匯受香港疫情影響疲弱，令加元兌港元的匯價難而捉摸。若出現一年加元兌港元的匯價低位，也會考慮兌換一些加元以便加國生活。

(Source: Yahoo, 2022-03-09 HKT CAD/HKD 一週匯率走勢) 

在移民與回流(51)的一篇舊文曾談論過一些外幣兑換率，其中簡單地介紹過 HSBC Deposit Plus 換外匯方法。可惜的是這方法有時間值，當加元持續向上走，那是很難掌握到理想的匯率而成功換到加元。至於IBKR的兌換外匯方法，在加拿大本國是不太流行，可能與銀行之間發送和接收電匯款項的手續費有關(香港區除外)。基本上東亞銀行的電匯牌價是很理想，但加拿大東亞十幾年前已一早賣盤給中國工商銀行，不似英國東亞那般經濟和直接方便地匯錢。此外，她的網銀服務並不是太理想。

用戶若要全球通銀行服務，差不多是 Citibank 與 HSBC 之間作選擇。加拿大主要城市有HSBC分行，所以選擇在HSBC平台上兌換外匯和匯款是方便的。舊Blog文中曾談過HSBC電匯牌價很嚇人，但她有Tier(階級式)兌換價，銀碼越大兌換率會優惠些。當然左比右比，最終的電匯兌換率也不及IBKR和東亞那般低。不過，筆者近日發現HSBC也如恆生銀行那樣有兌換完外匯和即做定存高息優惠服務，雖然牌價會比直接兌換的賣出牌價高，若加上一星期定存利息計息後，賣出牌價變相也拉近與東亞的距離。這種兌換定存方式十分方便吸引，但它只限平日指定的銀行服務時間(下圖)。

(Souce: HSBC, 2022-MAR, HSBC 外匯兌換及定期)

為了方便了解和比較她的各種方式兌換率，以下製作圖表是以2022.03.09 約09:15-09:30HKT CAD.HKD 較穩定的匯率變化而作出比較，注意測試方式會受匯率的每秒變化的干擾。

<待續>

移民與回流 (100) 求職大作戰 (二) 加拿大經驗

香港和加拿大是兩種不同生活制度，消費和工作生活模式極度不同。很多新移民抵加後，仍常將香港一套慣常用的生活標準套在加拿大生活，那會阻礙新生活適應。尋找新工作時，亦需要換上新思維去應變。過去半年，寫少了blog文，就是花了時間去應變工作轉型，重新出發。

無論閣下在香港的工作經驗或管理經驗是多麼豐富，工資多麼豐厚。抵加尋找新工作時，可能完全自廢武功，主因有以下：

A1. 雖然在香港工作會常用英文溝通，但本地生活文化英語用字、多種族的口語口音你能聽懂嗎?

A2. 有沒有加拿大學歷嗎? 當地機構未必了解海外教育水平，但有一點是很好的，他們會堅信本地機構所做的學歷認證和工作牌照等。這解釋了新移民為何要做學歷認證，將認證後的學歷和港外工作經驗，轉化為本地所認可的註冊牌照，增加求職機遇。

A3. 有沒有本地reference? 因為加拿大機構必會/多會按招聘程序，查詢申請人背景及工作經驗。因言語或時差，他們都不太會致電或發電郵給求職者的前海外僱主作查詢。

以上三點，差不多成為求職者沒有加拿大經驗的求職障礙或死因 (即係求職者申請後沒有回音。) 因此新移民必需要調整心態，想辦法去增值，按工種需求作配對應變，務求有面試機會。

B1. 心態調整

要忘記過去身價。因稅階多，一般加拿大人不太會追求太高人工，反而褔利保障、工時、工作趣味、滿足感和假期等變得更為重要。加拿大談論的共同語言工資是"時薪"和"年薪"。機構發糧餉時，多以一週制或雙週制為主。工資已扣除了稅金、法定退休金和社會保障金支付等。(若沒有資產增值或海外收入，每年報稅主要收回多付的預扣稅金和領取其他褔利補貼等。) 

閣下可能會嘆息工資對比香港可能只得一半/三份一，甚至四份一。但反轉過來，談論最低工資，2022年安省最低工資是15加元(約91港元)，香港是37.5港元，那又比上去了。開心點，忘記過去吧!

B2. 求職應對

眾多相同工種的職位空缺，總會有其共同的入職技能最低要求，那些便是你要追求的配對目標。你可以透過短期課程，增加證書和技能，增加求職本錢。

使用以面見目標為本的求職信，與及加拿大式的求職格式。一頁 cover letter，配最多兩頁的 resume。盡量只描述與職位所要求的工作經驗和技能，切忌天花龍鳳。若年資豐富的，求職顧問會建議最多寫至15年內所累積的工作經驗。Reference letter 則預備約三個推薦人 (禮貌上，要預先通知他們)，並以本地人為主。於獲面試時，便按要求呈交它。

B3. 擴大人脈

通過參加短期課程、加入學會、義工、教會，甚至鄰里溝道，出席招聘會等，都可以加速擴大社交圈子。很多工作機會、引薦渠道、甚至隱藏職位空缺申請，都是透過過這些獨有渠道而產生的。

B4. 不要揀擇

"不要揀擇" 指的不是求職選擇。就算決定進行工作轉型，也要了解和配合個人能力和興趣，以免浪費時間或產生安全和責任風險 。

當獲聘時，可能工時或交通上會有些不便，若職位符合法定工作保障要求和合理的工資，不妨嘗試開始投入工作，認識多些人脈，增加加拿大經驗和引薦信於下一個發展機會。

總括來說，要增加加拿大經驗，只要有計劃，一步步實踐，也不會是太困人的。個人過去半年所參的全日制技工培訓，增加了很多求職本錢和代遇，當中包括證書。與上年年初的求職機會相比，不可同日而語。

<待續>

移民與回流 (099) 求職大作戰 (一) WES 學歷認證

因以家庭團聚為由，前年申請加拿大PR時，毋需要做甚麼加拿大國際學歷認證。初初求職和見工，都不會有甚麼太大問題，但後來發現了阻力位，那不得不立刻向WES (World Education Services) 申請做加拿大國際學歷認證。由於個人申請國際學歷認證的目的，除了求職以外，主要是用於入學進修申請與及加入本省的專業學會，希望能增加未來求職的本錢。有關的國際學歷認證需要是 course by course (除了列出有關證書學歷等同於加拿大那項學歷之外，每項學歷內所曾修讀的每一科都會逐一被評估為本國的成績 Grade 等級及所佔的 GPA 學分，它有如一張加拿大版的成績表全覽。) 此外，個人還向WES選擇了將評估成績留底的ICAP package，以便日後可於WES付費申請再向其他機構轉發個人已認證的成績表。

(WES ICAP includes your evaluation report plus verified transcripts for delivery to any recognized educational institution. )

<待續>

移民與回流 (098) 加拿大安大略省的法定假期

除了全國假期，加拿大每個省份都會少少不同的獨有假期。由於筆者是生活於安省，所以本篇便列出安大略省的九(9)個法定勞工假期 (以下是以2021年日子作示範)。

1. New Year’s Day: Friday, January 1, 2021

2. Family Day: Monday, February 15, 2021

3. Good Friday: Friday, April 2, 2021

4. Victoria Day: Monday, May 24, 2021

5. Canada Day: Thursday, July 1, 2021

6. Labour Day: Monday, September 6, 2021

7. Thanksgiving Day: Monday, October 11, 2021

8. Christmas Day: Saturday, December 25, 2021

9. Boxing Day: Sunday, December 26, 2021

另外，安省還有以下兩(2)個非法定假期，所以部份僱主或機構未必會列作為員工假期。

A. Remembrance Day (November 11, 2021) 

B. Civic Holiday (August 2, 2021, or the first Monday in August)

- 待續 -

移民與回流 (097) 不要錯失加拿大政府對新移民的settlement支援

是支援，不是資援。雖然新移民 (PR人士) 能取得加拿大的褔利極度有限，但加國政府為了令新移民人士適應加拿大生活都投下不少支援計劃，那主要是透過NGO去執行和提供針對式幫助。

當取得落地紙 (COPR) 後，移民局會另發出一封支援電郵，列出每個省有哪些NGO可以登記聯繫。相信都會有部份新PR因怕麻煩而沒有使用該支援計劃。筆者也是於落地後因無所事事才聯繫了那些機構，經過參與了計劃將近一年的時間，才領悟到那是一項幫助極大的支援計劃，重點是全部免費。當中幫了我一家聯繫了本市的家庭醫生，並成功註冊，另外還協助找到工作等等。那些你還未完成的生活細節，只要提出，她們便會安排專人提供協助。昨日該機構還打電話嚟問候對於家人打COVID-19疫苗的一回事是否需要作預約協助等，算是頗全面的服務。

由於我所居住的區域是位於安省 Waterloo Regional，負責的NGO是YMCA，所以落地不欠便登記了它們的新移民settlement支援服務。記得首週，有名職員會叫你預備 resume，定下短期和長期的目標，然後佢地會分析和設定你所需要進行的未來生活計劃，例如：如何準備註冊某方面的專業資格等。

(image source: YMCA)

那次，它們安排了ESL (English as a Second Language) 英文班給我，經過CLB (Canadian Language Benchmarks) 評估 (類似 IELTS 的評估模式)，我入了中高階班夜校，每星期上兩晚堂。英文班是由天主教教育局負責，跟中學的學段和假期相同，並持續進行測驗評估，所教的是高中程度的英文，並滲入加拿大歷史和生活文化文章。初初上堂的時候有點兒戰戰兢兢，後來了解咗聯合國同學的英文水平，你的自信便很快回來，因不論膚色，大家都是受其母語所影響。

參與計劃後大半年，YMCA 於年初時曾打電話嚟問候吓近況，了解生活上還有甚麼缺失。當她們知道我們還未接上家庭醫生，他們便將市內有收新症的醫生名單給我們，讓我們自行登記。

另外，當她們知道你需要找工作，便轉介至工作介紹所部門。那些多是屬於入門級的工種，部份工種會受政府資助部份工資給僱主，即係參與計劃的僱主當聘請新移民工作時，政府會提供津貼。因需要三方另行填表申請，所以那些職位並不會於求職廣告市場找到的。筆者大約用了一兩星期時間極速找到工作。若需要進階支援，她們更可以提供mentorship服務。

此外 YMCA 還提供很多網上 workshops，只需經網上報名，便可以按時或限時觀看，例如：如何寫求職信，如何進修，如何準備學歷認證評估等等。

若果新移民的你仍處於迷失狀態，那快快報名參與政府提供的 settlement 支援計劃吧❢

<待續>

移民與回流 (096) 報稅。交稅。

每年4月30日是加拿大最後的報稅和交稅日子。是的，當你呈交報稅資料時，報稅系統會告知有多少退稅或欠稅。欠稅的都是以4月30日限期作繳交，除非符合某特定條件和款額，就可以分期繳交。

由於是我們落地後首年報稅，報稅表上有數項報稅類別和扣減稅款項目是我們不太懂的，還有全球資產申報等，加上香港那邊有已繳交的稅款可作扣減，所以今年花了一些服務小費聘用華人會計師進行全家報稅。雖然某些家庭成員沒有需要徵稅項目，但仍會有某些補貼退稅項目。可見，報稅不只是補回欠稅，亦可以是拿退稅或補貼。

年初時，我們已準備一系列加港兩地資料給會計師進行報稅準備。經過這一役的報稅經驗，明年會準備得更好。今次還體驗了加拿大的報稅財務規劃有如香港營運公司報利得稅一樣，若有業務上的收入，相關的支出單據，便可以扣減，所以單據要保留七年。

除了每日部份消費時所繳付的消費稅外，工作收入、營運收入、投資利息、租賃收入等，全部以階級式稅率徵稅，每個稅務市民有義務繳要交全國性的聯邦稅和所居住的省稅，其中省稅的階級稅率每省是不同的。

稅收是用於政府和褔利開支。市政府的公共開支，主要來自物業稅和部份省稅撥款收入;省政府公共開支則來自省稅和聯邦稅撥款收入;全國性公共開支和國防，則來自聯邦稅收入等。

最初未曾報稅時，覺得加國稅率好嚇人，但有明細財務準備時，又不是想象般的恐怖。

再補充一點，當呈交報稅表後，CRA (稅局) 會告訴你的 TFSA 和 RRSP 的最大撥入款額是多少。雖然上述戶口尚未啟動，但會再了解多些才行動。

- 待續 -

移民與回流 (095) 如何睇安大略省置業計劃 (十)

從近月的成交金額觀察，主要一二線的城市房屋成交金額持續是向上。近期打算買屋置業的朋友都會呻唔夠其他準買家去爭奪 offer，導致成交金額畸形地一浪高於一浪。連本家庭新置居所的一公里範圍圈內的新屋和二手成交，都是以高價和高速去促成，所以經紀會說若是再放盤轉售，扣埋稅項都會有些甜頭，可惜我們是用家不是炒家呢❢

上年落戶加拿大後，最初的置業決定還是待孩子們於哪城市的發展而再計劃，但那時候因太空閒才開展了睇屋活動，在過程中發現勢色不對，加上二線城市的價格仍算是合理，所以先上車後再打算。

何謂合理的價錢呢? 首先建造一間合一家四五六口家庭居住的中 size 房屋，現時的建造成本大約是70萬加元左右。完善地庫的裝修，大約會是10萬加元。視乎房屋保養質素，加上一些折舊率或扣除裝修金額投放。計埋賣方所要支付的雙方經紀佣金。最後睇埋地段面積和無形的社區質素估值，才成一個合理價錢。超出的，便屬發水。這些發水的金額，帶有投機成份，非理性，是不能抵禦房市逆行的沖擊。現時盲搶offer的金額就是增加發水部份的份額。當樓市出現轉勢，那便要預了失去發水部份的價值。雖然最壞的情況仍會保留房屋的基本建造價錢，但冇謂因作出盲搶offer行為而將超出的資金投放於不恰當的高風險資產項目上面。

當你落戶一個城市一段時間，因揸車四圍去，很自然會懂得應該選擇哪些優越位置去置業。個人見解是：

(1) 和睦社區，有居民照應。

(2) 鄰近高速公路，出入快捷。

(3) 不選主要公路兩旁的房屋，尤其是車道短。因公路車輛多，出入車較困難，空氣一般，私隱度低。日後轉售亦較困難。

(4) 若購獨立/半獨立房屋的，不選鄰旁是 Town House 或 apartment，那會影響房屋價值。

❨5❩ 不選附近有高壓電纜、大型變壓站、和危險品工業區的房屋，避開健康風險或災害性風險。

(6) 不選貼近河邊。雖然風景靚，但有水浸風險，房保亦會貴些。

(7) 選擇房屋地庫的天花底是帶有工字鐵横樑或鐵通支撐，主要是增加房屋的傢俱負載能力。

(8) 避開有白蟻侵害的房屋，那嚴重影響地基。

以上各點都是提大家不要盲搶offer 和小心置業選址，增加未來轉售的流動性。

- 待續 -

移民與回流 (094) 移民的工作機會

這個題目對很多加拿大新移民或回流人士是沉重的，若有家庭經濟負擔那會是更甚，加拿大的地埋氣候環境、資源分佈、牌照制度、經濟活動、政制和稅制與香港相比，那是完全不同，很多時候不可能會稱心如意，需要從新開始，睇位變通，尤其是現在受疫情影響，失業率高企，不似本地國民可以申請援助，所以更加要積極和審慎面對。

由於受最低工資和稅階的影響，各行各業的工種和工資不會相差很大，這裡講的是年薪。一般普通入門工種大約是年薪三至四萬左右，中等職級或專業工種大約是五萬至六萬左右，十萬年薪或以上則算是優厚工種，例如：大學教授。一般國民很少會追求更高工資，因為最高稅階的稅率是差不多幹掉了近一半那稅階的收入。另外，加拿大的家庭是不會聘用家僱，因受最低工資和最高工時保障，無論你在職場能揾幾多，都不太可能足夠應付到家僱的工資 (富豪除外)，變相國民都是準時返工和放工，照顧家庭為主，此亦形成了這裡的職場態度(不會追求多勞多得，因為多勞多交稅) 和工資差距不大的職業分佈。

加拿大很多職業是有其發牌制度，相關學歷是以本國為本。若持有外國資歷和工作經驗，那需要到本國的認可機構，進行學歷轉換認證，相關工作經驗亦需要由前僱主用英文列出相關的工作性質證明。有些牌照除了要進行資歷轉換外，最後亦要經過數個公開考試才能考獲資格，例如：工程師牌照、電工、水匠工等。香港的各種專業資歷和工作，只是幫助轄免或縮短本國所要求的工作時間經驗，並且縮短考牌等候時間而己。有技能的新移民盡量於移民前做足文件準備工夫。當然有心有力較年輕的新移民，若經濟負擔不大，可於社區學院(college) 報讀一年或兩年的文憑課程，好處是能學到本國的職業通例，認識人脈，所獲得的學歷認受性較高。若屬經驗不多的技工藍領，可以選擇由零開始從學徒合約入行，配合在職進修和儲夠相關工作時間，最後去考牌，但最困難的地方便是尋找僱主作出學徒聘用合約。如果沒有相關學徒合約，那是不能加入工會(Trade)和向社區學院報讀學徒證書課程。至於其他行業的專業資格，也是差不多的安排方向。

IT 方面，因各知識領域所發出的證書是全球性，能考的，在香港盡量考，加拿大IT職場是全面接納，例如：CISA、CISSP、CCNA、CCNP、CCIE、ITIL、CompTIA、Linux、MCSE、Azure、AWS 等。若發展 Programmer 路線，要懂 Java、Python、Shell script、Powershell、.net、C++ 等

加拿大商業機構分佈遼闊，不似香港，一個地鐵站已經可以擁有數千至數萬個不同種類的工種和公司。雖然加拿大多倫多和温哥華downtown 的商業公司會比較密集，機會也會多些，但大部份職缺都是遍佈好廣，分分鐘是相距數小時車程的另一個城市。求職時，便要留意你的選擇是以"地點"為主導，還是以"職位匹配"為主導了，這牽涉搬家決定，所以求職也同是家庭問題。加上沒有家僱、工時和家庭用車的資源分配亦要配合啊❢

求職廣告方面，主要留意 LinkedIn、Glassdoor、Indeed 和政府 Job Bank 網站。經過數月的搜尋，個人覺得這些網站的職缺工種確是不同。LinkedIn 主要是專業、中高層的工種，部份經驗要求都好特殊，多大企業。Glassdoor 和 Indeed 的工種較為大路，中層和中低層職位較多而且廣泛，有些機構若沒有在linkedIn 刊登職位空缺，便會在這裡尋獲。至於政府 Job Bank 網頁主要是以政府工和入門工種為多，每個職位廣告多數是招聘多名為單位，所以能獲面見的機會不乏。

最後要提醒求職的新移民，因缺乏加拿大本土生活經驗，異地的工作經驗大多不太會獲得被認同，求職更是困難重重，但切勿因心急而墮入求職陷阱。萬事小心❢

- 待續 -

移民與回流 (093) 如何睇安大略省置業計劃 (九)

上篇 (092) 尾部所說的獨立房屋交易，最後是以超出60%的叫價成交，相信大家都會有不同的想法。哈哈❢ 就算俾我出價，都一定唔會中標。

今篇就談談房屋的購買過程。代表買方的經紀一般會與準買家簽訂獨家代理委托協議書，即係於協議生效期間將被視為獨家代理，所有房屋預約和選購便需要經過他/她去協商和辦理。若不心簽了第三方經紀，因受協議約朿，那有機會墜入違反協議陷阱而蒙受損失。在簽署任何委托書，要小心選擇能維護到你的權益和經驗豐富的地產經紀了。至於房產買賣租賃協議範本是可以於加拿大地監局下載到。

以下是大約的房屋買賣流程：

1. 買方經紀會向賣方經紀發出房屋的出價金額和相關附帶條件的offer，最普遍是驗屋、按揭批核和視察房屋次數等。

2. 賣方於審標日子審議全部offer，然後發出countered offer 給中標者，若部份條件不合用，便會在 countered offer 中作出修改，例如：買方在 offer 條件中加入包括客廳的電暖爐，但賣方要搬走自用，在 countered offer 中取消了相關條件。

3. 中標的買家若接納相關的 countered offer，便可以簽署確認，並交付於售屋協議中所示的指定定金。該房屋的買賣協議便以附帶條件隨即生效。

4. 若果要進行驗屋，買方便要找合格資產的驗屋師進行驗屋，收費由500至1000加元不等。驗屋師會花數小時時間檢查房屋的結構和老化情況、屋頂、窗戶、花園、圍欄、車房、來去水、電力、氣體、消防警報、防盜、熱水爐、抽水泵、固定家電測試等等。一般會即時指出有問題的地方，並作出改進建議。至於驗屋報告會於當晚或翌日發出。買家可按驗屋後的重要項目經買方經紀向賣方經紀提出改進工程項目協議。賣方可視乎其合理性，按納或拒絕有關項目，並定立完工日子和簽署確認。這方面的協定需要雙方磨合才可以通過。若果有任何異議，買賣協議便可能會隨附帶條件內容而失效。例如：驗屋師發現屋頂有漏水，但業主拒絕於成交前修葺，因不能滿足offer中所列的通過驗屋一環而令買賣協議失效。

5. 改進工程完成後，若沒有其他支節，買賣協議便會持續生效。買家需委托房屋買賣律師去辦理有關法律文件。若果需要做按揭的話，便要通知銀行做估值和按揭財務安排。保險方險，房屋要有ownership policy，保障天災意外發生後的損失，若連車保一同購買會有所折扣優惠。但當房屋涉及按揭，房屋保險因需符合按揭銀行的保障條款，保費會稍貴些。此外，房屋按揭亦會涉及按揭供款保險，若向按揭銀行進行投保那會不花算，因息除本減下，但保費仍然逐年不變，所以會建議用供款人的壽險(term)去cover 銀行的剩餘按揭金額，那是最花算。

6. 律師樓一般會於成交前一個月內開始處理文件，當中會有一次性收費的 Title Insurance (約一千加元以內)，去保障該交易後的業權，保障成交後有可能出現因遺產或債務而出現的前業權糾紛。律師樓會查核和向市政府申請房屋和土地轉讓，費用是數百元。另外，房屋買賣土地轉讓稅款 (Land Transfer Tax)計算要視乎交易銀碼和地區而徵收, 由幾數千至數萬不等。若買家於環球並未持有任何物業，可以申請首置購房稅務減免，大約四千蚊左右。最後大數便以本票方式交到律師樓，並簽署最後的買賣協議和向市政府申報該物業是自用還是投資。至於律師費，大約只是千幾蚊左右。從服務費的分佈，可見加拿大地產經紀會比律師會做得更加多事務呀❢

7. Closing Day 兩星期前，要申請水、電、天然氣戶口。

8. Closing Day，當然是收鎖匙和收屋。之前的數天可預約視察房屋一、兩趟，以防出現意外性或破壞性的損毀。

寫到呢篇，我都差不多要準備去收屋了。

- 待續 -

移民與回流 (092) 如何睇安大略省置業計劃 (八)

在參與房屋買賣競投中，最不好的事，就是你花了很多時間去參觀很多幢房屋，逐間搜集資料，最後找到心水選擇，然後出價，但到最後竟然因數萬或數千元之差，又或者對手提出低阻力的成交條件，例如："no object"，而輸給了對手，變了一切的努力又要重新開始。基於加國房屋有其獨立性的建屋外型、內部裝修質素和地理位置等，當一幢能看得上眼的房屋被賣出後，準買家很不容易於相同的地區再尋找下一個目標。不過，當你曾參與過數次競投，了解遊戲規則，掌握出價技巧，那未來出招時只會更加貼近市場。不過，有些人因怕錯失選擇機會，唔想左揀右揀，出價時多會十份進取，甚至超出估值。其實亂出價後果可能令銀行估唔足價而招至做按揭時出現問題㗎⁉ (一筆過付款則另計)

筆者曾經與朋友討論過，太高出價會否招至每年物業稅的增加呢? 答案是不一定，物業稅估值是視乎多項因素，當中有房屋面積、社區質素、市政府開支 (治安、公共交通、道路維護、公共服務，兒童服務支援等。) 暫時筆者所留意到的物業稅估值，似乎是貼近該房屋的重建價值。房屋的保險也是以重建價錢嚟評估保費。一個家庭以擁有一幢中型房屋和一輛汽車計，每年保費和物業稅會超過一萬蚊加元以上，所以置業前都要計好這些儲不斷流血的長命數呀❢ 

既然競投二手房屋時會出現不能預料的支節，那麼我們是否可以不用競投而有機會買到心水房屋呢? 答案是"有"的，一定需要天時地利人和才能成事，缺一不可，仲要係房屋掛盤開賣的首一兩天，便要開出終極殺價，以"Bully Offer" (pre-emptive offer) 形式向賣方提出邀約。這種形式有如股票窩輪般的珍貴時間值，時間一過，優勢盡失，那便走回競投之路了。

甚麼是 "bully offer" 呢? 就是以終極殺價和低阻力的買賣條件向賣方提出邀約，並要求賣方於當日限時之內回覆和簽訂臨時買賣協議作確認。要出動 "bully offer" 需具備以下條件：

1. 評估是此交易未來將會出現很多競投競爭，直接開出上限估值的出價，即係終極殺價。

2. 低阻力條件，例如：no object 或只需通過驗屋等。

3. 趁未開始出現競爭時，於開賣首兩天內以心動價速成，這時其他競爭者未能會有及時反應。

4. 準買家一定要預早了解該社區和鄰近房屋價值。

5. 一定要有經驗豐富、做事仔細、有智慧和有牙力的地產經紀同行，因為要經佢出招。

6. 買賣雙方和地產經紀雙方都要夾到緣份才有機會成事，此外亦要搏得賣方會有以下的心理，例如：該價錢會心動、超出目標價、能遷就最後交易日、交易條件舒服、或想節省時間和少些麻煩。

市場旺時，此招真的不太易使出，最低限度要用上上限估值嚟出價去打動業主呀❢ 真的可以用雞髀打人牙骹軟嗎⁉

市場弱時，就唔駛用殺價或搶offer了，直接講價速成。

俾個近期搶offer的獨立房屋成交給你們參考啦 (下圖)，位於那裡就不便透露了，屋齡有四十年，上年度物業稅要七千幾加元，算是舊式大屋，開價83萬加元，你估最後成交價是幾多呢? 不是細數，高出好多%，下一篇 (093) 再話俾大家知啦❢

- 待續 - 

移民與回流 (091) 如何睇安大略省置業計劃 (七)

加拿大房地產買賣大多是以 bid offer 進行，有時候會些例外，例如買方開出的條件和價錢吸引，賣方可以即成，又或者房屋已放售了一段時間而冇人問津，那買方大多可以出價速成等等。買賣雙方是以雙邊代理進行，賣房的會有賣房的代表經紀，他們替業主包裝和網上虛擬睇樓推廣等，而賣方需要支付買賣雙邊經紀佣金，所以準買方業主是毋順支付相關費用。在放盤銷售協議中，會列出賣方需只付買賣雙方地產經紀的各自佣金，一般是每邊各2%-2.5%不等，視乎賣方決定。因為有此相關的開支和搶offer文化，為了吸引更多潛在買家去搶offer，優質盤的賣家大多會以策略性地低開房價，希望於在競投中獲得一個好價錢。

在放盤紙中，除了列出物業的地址和買賣佣金外，還會列出房間間隔、廁所數量、車房數量、建築面積、地段面積、本年度物業稅、屋齡、地庫是否已裝修、包含甚麼家電爐具和固定傢具等。至於房屋面積的計算，以兩層加地庫的房屋類別，就會計算地面層加一樓層的合共建築面積，地庫層面積是不計算在內，但可以參考。

當經地產經紀預約參觀放盤房屋，除了獲得基本放盤資料、還要了解社區質素環境、交通和校網等。若屬心儀和決心買下，那就可以由代表你的買方經紀向賣方經紀於限期前提出offer(邀約)。有關的邀約內所展列的條件，買方是可以按情況、個人需要和保障而加入，例如：達成買賣協議前需通過驗屋後的項目協議、又或者需獲得銀行按揭批核後才成立、又或是要賣出現居單位或房屋才生效等等。當然在賣家主導市場下，因盤源少和潛在競投買家眾多，除價錢比較外，越辣的買家offer條款，與其他競爭者相比，可能會吃虧，若要出價，那真的要睇時勢和多方面考慮了。

在一般的競投環境下，視乎有幾多個預約睇屋的準買家，賣方大多會於指定的限期日子和時間截標，整個過程大約是一至兩星期，然後審議各準買家所開出的競價和條款，然後賣給合乎賣方最大利益的準買家。當然，業主可以搞完一場大龍鳳後封盤唔賣亦可。筆者試過經過雙方商議好價錢於簽訂臨時買賣合約時，而遭賣家悔約封盤而食檸檬呢❢

- 待續 -

移民與回流 (090) 如何睇安大略省置業計劃 (六)

開始了睇屋計劃，就會睇完一間又一間，當越看得多就會大約了解業主是如何開價，同時亦會體會到現時加拿大買賣地產市場的織熱氣氛。雖然房市有泡沫，置業需謹慎，但2020下年房市成交極度興旺，優質盤不需掛盤一星期，便在搶offer市場制度下，大約可高出叫價一成便成交了。這種可怕的風潮和氣氛很容易影響置業決定，很多人會想如果現在唔入市，未來能有上車機會嗎 (遲買貴幾皮)? 還是會接火棒呢 (遲買平幾皮)? 

在加拿大若有住屋需要，當合價錢和要求的房屋出現便可以考慮上車，若屬投資則不太建議，除增值稅因素外，主要涉及嚴苛的多項開支，包括：物業稅、房屋保險和房屋內外維護費等，這些都佔了每年約五千至一萬加元的開支，若果購入的是Condo或部份TownHouse，那會涉及每月管理費開支，費用可以是數百至千多加元不等。另外，加拿大是有租管，每年加租幅度是有限度，加上大部份的房屋是用木材和水泥建造，體積大，隨歲月它會有相當程度的損耗。若不是出現了近年的房價飛升，增加了資產值的機會，否則在平平穩穩的經濟狀態下，恐怕它將會是虧本的投資。如果置業的目的是以家庭主要自住居所出發，除了取得使用房屋自用價值之外，同時亦免除日後出售房屋時的增值稅，這也是將資金長期投入自住房的好處。

不計加拿大最貴的兩大都會城市多倫多和温哥華的房價，其他城市的房價大約是數十萬至百多萬加元不等。地產局所公布的統計報告中所顯示的中位房價，主要接近分層單位或細型TownHouse價錢而已。若選購的是獨立屋，那麼房屋的估算將會高出平均價值的三至四成左右。

CREA Home Price Index (HPI), DEC 2020 (source: CREA)

在搜尋房屋買賣盤時，雖然主要掛盤的房價彼此相距是數十萬至二百萬加元之間，但不難發現若在同一個地域範圍內，每增多十至廿萬預算，所搜尋出的房屋質素將會是跳級提升，例如：三房變四房、單車房變雙車房、屋齡年輕十年、又或者面積多五百呎等等。就是因為存在著質素與價格的階級，很自然在揾屋的時候便會越揾越貴了。

在加拿大，建材裝修成本和人工並不會平宜，例如：打造一層地庫裝修，差不多需要動用最少十萬加元以上，所以睇屋時，盡量選擇內部裝修間隔和色調都能配合個人家庭要求和需要，地庫是否已完成裝修，後園是否建有圍欄等等，務求減少成交後的改動和裝修開支。當參觀屋齡較高的房屋時候，大部份因內部裝修可能已經過時或殘舊，那麼裝修成本和房屋殘缺狀況便需要加入屋價作考慮。在與其他放盤房屋比較之下，可能另一間房子雖然貴多十至廿萬，但因屋齡較新和不用成交後裝修，那會更合符購房經濟效益呢❢ 除非舊屋的地段吸引和售價平宜，有些人會購入後將舊屋倒地再起，這種方式又會是另一種建屋置業學問了。

- 待續 -

移民與回流 (089) 如何睇安大略省置業計劃 (五)

在上年2020年的秋天，每日除了閱覽新聞和網購之外，便無無聊聊開始留意起整個市內的房屋樓盤廣告。因居住區域的社區質素算是不錯，所以最初便重點瀏覽附近有甚麼正在放盤中的房屋。

在租住現單位期間，因一些不足之處，不自覺地知道了自己的置業住屋要求，需要找尋甚麼類型、甚麼間隔、甚麼地區、甚麼價錢範圍和物業稅的房屋。將這些資料輸入地產網站後，那便可以收窄樓盤廣告數量範圍，再加上網上虛擬睇樓，在每個範圍區域差不多可以重點揀選兩三個作實地視察。對呀❢ 每個城市內都會有不同的地段，範圍廣闊，沒有可能於一日之內東走走西走走去睇樓，就算剔除治安較差的地段，仍然有很大範圍可以選擇視察，所以睇樓前需要做好計劃和預約，否則便會睇到一頭霧水了。

現在介紹吓我常用的加拿大地產網站：

(1) https://www.realtor.ca/ - 最大路的地產樓盤總匯。

(2) https://www.royallepage.ca/ - 另一個大路的地產樓盤網站，但有部份新盤廣告會比前者網站早出兩、三日。

(3) https://housesigma.com/ - 註冊會員可以瀏覽最近樓盤成交價格。

(4) https://www.zoocasa.com/ - 同樣是樓盤網站，但可以很方便知道樓盤所屬的校網和學校評分。

(5) https://www.buzzbuzzhome.com/ca - 新建造樓盤總匯。

初初協議租屋的時候，我們覺得業主的代表經紀十分專業、盡責和窩心，所以委任她作為代表我方的購屋地產經紀。最初幾次睇屋，她都是以幫朋友心態帶我們去睇屋，因行業競爭大，所以她沒有想到最終會委任她。

不似香港，成為一名加拿大經紀要做很多買賣協議條款文件，需要有耐性和專業細心，責任十分重大。若能得這類經驗豐富的地產經紀幫手，當於出價、議價和撰寫買賣協議時會減少一些不確定的風險。

剛剛開始第一日睇獨立屋時，留意了鄰區一間好新屋齡的二手樓盤 (少於3年)，樓底頗高，開價吸引，當然它仍會有些其他不足的地方。那時候，我們還未清楚了解整個加拿大房屋買賣準備流程和所需要的置業費用，這只是我們的熱身開始，加上當日傍晚便會截標，在沒有足夠的思前想後和任何加國睇樓經驗之前，我們沒有作出任何出價，只是定咗心目中的價錢和静觀其最後成交價格。回顧眾多實地視察後的樓盤，這幢房屋算是 top five 之選了。

截標後的翌日，我們得知這幢房屋只是謹謹放盤一周，已獲得16人出價競投，成交價高出叫價十幾%，可見外市與多倫多一樣，同屬賣家市場主導，成交幟熱。之後，我們亦有打探新屋樓花的銷售情況，全部都是售罄。至於未來將會銷售的新建房屋，亦需要兩年才可以供應和交吉。可見市內房屋供應不足，要樓價現階段向下行的條件真的不多了。

- 待續 -

移民與回流 (088) 如何睇安大略省置業計劃 (四)

當家庭文件申請和孩子學業於落地加拿大後都安排好後，生活算是清閒，上回也都寫到因考慮安置香港運來的家當，心癢癢開始了整個置業計劃，所以每日都會係數個地產網站睇吓現居城市 Waterloo Region 和多倫多 North York 地區的二手和新建房屋掛盤。

(photo source: buzzbuzzhome.com)

那個時候，美國臨近總統大選，消息滿天飛，美指和油價上上落落，影響了加元匯價表現，見加元於某個兑換價位有所支援，所以把握了機會兑換了置業所需的資金。此外，亦向數間銀行申請了 mortgage pre-aprroval，以便擴闊可承擔的屋價 margin。這些財務上的準備，亦幫助家庭鎖定可以負擔到的屋價，收窄揾屋目標。

加拿大的房屋有 Condo/Apartment，Town House 和 Semi-detached House/Detached House 選擇。如果能揾到心水房屋，當然希望先考慮自主度較高和不用交管理費的 Detached House (獨立房屋)啦❢ 不過，除了睇放盤價之外，重要睇埋每年的物業稅，另外屋齡、內部裝修、交通、校網、治安、街道環境和城市中的工作機會等，全部都要考慮。睇少一辨，都可能會出事。

不計治安黑點地段，比較了兩區城市的房屋叫價，係多倫多一間 Town House 價錢，相等於 Waterloo Region 一間獨立房屋的價格了。既然孩子在現區讀書，而附近 the  University of Waterloo 亦屬目標學府之一，所以鎖定係本城市先熱身去睇屋。何況現階段若要到 North York 睇屋，便要來回駕駛三小時，睇屋行程要安排得緊密，那絕不是輕鬆的一回事啊❢ 

- 待續 -

移民與回流 (087) 如何睇安大略省置業計劃 (三)

移民至加拿大後，總希望在負擔能力許可的情況下置業。但在暢旺樓市的情況下，置業前要問自己是否可以承擔樓市下跌兩至三成的風險呢? 這是屬於家庭生計和心理壓力的問題，要慎重考慮清楚。

至於我們，原定打算等到明年暑假才考慮是否置業，好讓了解孩子將會入哪所大學，又或者哪一個城市會有更多適合自己的就業機會。此外，亦留些空間去觀察經濟發展。

對於曾經歷過沙士經濟狀況的港人，現時經濟並非如昔日的情況般壞，新建房屋需要時間建造，抵消不了現時的住屋需求，所以在需求下房屋保持成交暢旺和價格向上，加上加元匯率持續上升，這些都影響了提早在加拿大置業的決定。

說到影響置業的最終決定，莫過如何安置從香港運過來的全部家當。當你租住別人的地方，住屋的燈光、水電設備、原有的擺設和空間、門前和後園的東西、車房空間等等，因限制下，你都不能隨心去改動，而且你更不會花錢去添置傢俬和設備，也不想將不常用的香港東西拆箱放置入租賃屋內，以免日後大費周章去收拾。由於這個原因，在船運未到來前，我們啟動了睇屋活動。期間，我們體會了這裡的樓房買賣知識和技巧等等。這裡的房屋因其獨立性，例如土地面積、間隔、大細、新舊、有冇裝修、每年的物業稅等，加上投標或房屋買賣，導致所有的叫價和成交價都是令人廢解的海鮮價，所以很難評論是貴或平。從近期的成交價觀察，有可能會發現細屋貴過大屋，廿年屋貴過十年屋等，又或者好殘舊的屋又會出現好理想的成交價 (對舊業主來說)，所以這裡的人對於置業的心態真是不能估計呀❢

- 待續 - 

移民與回流 (086) 如何睇安大略省置業計劃 (二)

2020年春的時候，因安大略省的高度抗疫措施，當中也限制了所有睇樓活動，業主也不敢放盤俾人參觀，那時候差不多是活動停頓，只限網上睇樓。到了夏末，措施遂步降温和調整，睇樓活動也容許在限人頭下進行。上半年的凍結，引發了下半年的房屋成交量大增，成交價也一同向上升 (condo 和 apartment 除外)。

大部份的準置業者認為經濟下行，樓市未來理應會出現調整，但下半年強勁的表現，可能要調整置業期望和打算。現時準買家人數確實多過賣盤數量，優質放盤差不多不用於市場掛多於一星期，便能約高於叫價一成左右成交。對啊❢ 加拿大的房屋買賣主要是以投標和條件式回應邀約來促成房屋成交。基於投標文化制度下，房屋成交價唔創出新高至奇。

現時因經濟結構轉型，市民多於居家工作，大部份人士希望能以相同的住屋開支，轉投市中心外圍一些空間較大和環境較佳的房屋。此外，因抗疫限制入境，今年又少了留學生，導致 Downtown 的 condo 和 apartment 因需求下降，令買賣和租務都出現壓力。相反，外圍房屋因其獨特性和連土地，只會買少見少，所以需求特別強勁。

能影響大多區樓房需求的因素也不少，加拿大依舊每年有大量移民獲批入境，加上多了香港人回流加拿大，房屋需求不能看輕。全球量化下，優質物業多能保值，而且短期內銀行按揭利息保持於低位，吸引了置業的動力。另外，這一年政府又推出了不少抗疫資助，經濟動力沒有太大惡化。雖然現時疫情嚴峻，但疫苗差不多供應上市，所以市民對前景也是充滿信心和樂觀。現時大多區樓市仍屬於穩健狀態，只是周邊城市因大追落後而升幅過於厲害。

明年2021，樓市走向會如何? 若是用家，那就無謂估了，始終這裡一幢房屋價格都平過香港一所單位價格。若是投資者，那就睇你自己眼光了。個人則覺得加拿大因其稅制，房屋會耗損，維護成本高，加上租務管制，租務邊制利潤不高，現在安省正打算考慮學卑詩省增加物業空置稅，所以不見得有太大的投資誘因和空間了。

- 待續 -

移民與回流 (085) 如何睇安大略省置業計劃 (一)

早期的 blog 文曾寫了我們是如何在落地前租下一間房子。是的，我不能說是一幢房子，因為是 semi-detached (即係半獨立屋)。租金當然平過香港普通兩房單位。加拿大是有租務管制，長做租客都是不錯的住屋選擇。

初到貴境，居住了一段時間，可能已經心思思想計劃下一個居住地區或城市。來自香港和熟悉的朋友們，他們都是集中居於 York Region，那會是不是生活的下一站，可以方便探訪呢? 當然有此可能性，但不是這個時候。未來都會睇吓孩子入讀哪所大學和未來就業去向。不過，現在我們所居住的 Kitchener-Waterloo Region 都有一所不錯的知名大學 University of Waterloo，入面所提供的課程都有合適我們孩子就讀，若留在此城市，也是很方便，而且這城市生活簡單，鄰里也很和睦。

華人都是很喜歡置業，主要是傳統的投資智慧，除了能省下租金，物業也有機會升值，而且是槓桿式。現時疫情嚴重，很多人都會認為會重創經濟，影響就業，從而阻撓樓市發展。此外，他們也認為應該是未來兩三年才適宜入市。經過2020年下半年發展，大多區的樓市不斷向上發展，很多人也跌眼鏡，似乎早買早享受，遲買貴幾萬!? 未來的樓市發展，大家都是估估吓吓，任何的置業決定也是基於現況去估算，風險要自理。

雖然我所居住的城市的樓房價格也同步漲起來，但對比多倫多仍有三成差距。

現在因疫情關係，很多市民都是居家工作，為了有平些和大些的生活居住空間，他們更往城市外圍去置業或租屋。此舉令市中心的condo 供應量增加，租金出現壓力，但外圍的低密度房屋成交十分暢旺，格價堅挺。同時也令到我這邊距離多倫多一小時車程的城市，樓市也都十分熱鬧。

好了，人生交叉點，等轉折點或鬥快上車呢? 

- 待續 -