上篇 (092) 尾部所說的獨立房屋交易，最後是以超出60%的叫價成交，相信大家都會有不同的想法。哈哈❢ 就算俾我出價，都一定唔會中標。
今篇就談談房屋的購買過程。代表買方的經紀一般會與準買家簽訂獨家代理委托協議書，即係於協議生效期間將被視為獨家代理，所有房屋預約和選購便需要經過他/她去協商和辦理。若不心簽了第三方經紀，因受協議約朿，那有機會墜入違反協議陷阱而蒙受損失。在簽署任何委托書，要小心選擇能維護到你的權益和經驗豐富的地產經紀了。至於房產買賣租賃協議範本是可以於加拿大地監局下載到。
以下是大約的房屋買賣流程：
1. 買方經紀會向賣方經紀發出房屋的出價金額和相關附帶條件的offer，最普遍是驗屋、按揭批核和視察房屋次數等。
2. 賣方於審標日子審議全部offer，然後發出countered offer 給中標者，若部份條件不合用，便會在 countered offer 中作出修改，例如：買方在 offer 條件中加入包括客廳的電暖爐，但賣方要搬走自用，在 countered offer 中取消了相關條件。
3. 中標的買家若接納相關的 countered offer，便可以簽署確認，並交付於售屋協議中所示的指定定金。該房屋的買賣協議便以附帶條件隨即生效。
4. 若果要進行驗屋，買方便要找合格資產的驗屋師進行驗屋，收費由500至1000加元不等。驗屋師會花數小時時間檢查房屋的結構和老化情況、屋頂、窗戶、花園、圍欄、車房、來去水、電力、氣體、消防警報、防盜、熱水爐、抽水泵、固定家電測試等等。一般會即時指出有問題的地方，並作出改進建議。至於驗屋報告會於當晚或翌日發出。買家可按驗屋後的重要項目經買方經紀向賣方經紀提出改進工程項目協議。賣方可視乎其合理性，按納或拒絕有關項目，並定立完工日子和簽署確認。這方面的協定需要雙方磨合才可以通過。若果有任何異議，買賣協議便可能會隨附帶條件內容而失效。例如：驗屋師發現屋頂有漏水，但業主拒絕於成交前修葺，因不能滿足offer中所列的通過驗屋一環而令買賣協議失效。
5. 改進工程完成後，若沒有其他支節，買賣協議便會持續生效。買家需委托房屋買賣律師去辦理有關法律文件。若果需要做按揭的話，便要通知銀行做估值和按揭財務安排。保險方險，房屋要有ownership policy，保障天災意外發生後的損失，若連車保一同購買會有所折扣優惠。但當房屋涉及按揭，房屋保險因需符合按揭銀行的保障條款，保費會稍貴些。此外，房屋按揭亦會涉及按揭供款保險，若向按揭銀行進行投保那會不花算，因息除本減下，但保費仍然逐年不變，所以會建議用供款人的壽險(term)去cover 銀行的剩餘按揭金額，那是最花算。
6. 律師樓一般會於成交前一個月內開始處理文件，當中會有一次性收費的 Title Insurance (約一千加元以內)，去保障該交易後的業權，保障成交後有可能出現因遺產或債務而出現的前業權糾紛。律師樓會查核和向市政府申請房屋和土地轉讓，費用是數百元。另外，房屋買賣土地轉讓稅款 (Land Transfer Tax)計算要視乎交易銀碼和地區而徵收, 由幾數千至數萬不等。若買家於環球並未持有任何物業，可以申請首置購房稅務減免，大約四千蚊左右。最後大數便以本票方式交到律師樓，並簽署最後的買賣協議和向市政府申報該物業是自用還是投資。至於律師費，大約只是千幾蚊左右。從服務費的分佈，可見加拿大地產經紀會比律師會做得更加多事務呀❢
7. Closing Day 兩星期前，要申請水、電、天然氣戶口。
8. Closing Day，當然是收鎖匙和收屋。之前的數天可預約視察房屋一、兩趟，以防出現意外性或破壞性的損毀。
寫到呢篇，我都差不多要準備去收屋了。
- 待續 -
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