移民與回流 (090) 如何睇安大略省置業計劃 (六)

開始了睇屋計劃，就會睇完一間又一間，當越看得多就會大約了解業主是如何開價，同時亦會體會到現時加拿大買賣地產市場的織熱氣氛。雖然房市有泡沫，置業需謹慎，但2020下年房市成交極度興旺，優質盤不需掛盤一星期，便在搶offer市場制度下，大約可高出叫價一成便成交了。這種可怕的風潮和氣氛很容易影響置業決定，很多人會想如果現在唔入市，未來能有上車機會嗎 (遲買貴幾皮)? 還是會接火棒呢 (遲買平幾皮)? 

在加拿大若有住屋需要，當合價錢和要求的房屋出現便可以考慮上車，若屬投資則不太建議，除增值稅因素外，主要涉及嚴苛的多項開支，包括：物業稅、房屋保險和房屋內外維護費等，這些都佔了每年約五千至一萬加元的開支，若果購入的是Condo或部份TownHouse，那會涉及每月管理費開支，費用可以是數百至千多加元不等。另外，加拿大是有租管，每年加租幅度是有限度，加上大部份的房屋是用木材和水泥建造，體積大，隨歲月它會有相當程度的損耗。若不是出現了近年的房價飛升，增加了資產值的機會，否則在平平穩穩的經濟狀態下，恐怕它將會是虧本的投資。如果置業的目的是以家庭主要自住居所出發，除了取得使用房屋自用價值之外，同時亦免除日後出售房屋時的增值稅，這也是將資金長期投入自住房的好處。

不計加拿大最貴的兩大都會城市多倫多和温哥華的房價，其他城市的房價大約是數十萬至百多萬加元不等。地產局所公布的統計報告中所顯示的中位房價，主要接近分層單位或細型TownHouse價錢而已。若選購的是獨立屋，那麼房屋的估算將會高出平均價值的三至四成左右。

CREA Home Price Index (HPI), DEC 2020 (source: CREA)

在搜尋房屋買賣盤時，雖然主要掛盤的房價彼此相距是數十萬至二百萬加元之間，但不難發現若在同一個地域範圍內，每增多十至廿萬預算，所搜尋出的房屋質素將會是跳級提升，例如：三房變四房、單車房變雙車房、屋齡年輕十年、又或者面積多五百呎等等。就是因為存在著質素與價格的階級，很自然在揾屋的時候便會越揾越貴了。

在加拿大，建材裝修成本和人工並不會平宜，例如：打造一層地庫裝修，差不多需要動用最少十萬加元以上，所以睇屋時，盡量選擇內部裝修間隔和色調都能配合個人家庭要求和需要，地庫是否已完成裝修，後園是否建有圍欄等等，務求減少成交後的改動和裝修開支。當參觀屋齡較高的房屋時候，大部份因內部裝修可能已經過時或殘舊，那麼裝修成本和房屋殘缺狀況便需要加入屋價作考慮。在與其他放盤房屋比較之下，可能另一間房子雖然貴多十至廿萬，但因屋齡較新和不用成交後裝修，那會更合符購房經濟效益呢❢ 除非舊屋的地段吸引和售價平宜，有些人會購入後將舊屋倒地再起，這種方式又會是另一種建屋置業學問了。

- 待續 -

加拿大生活點滴：好溶的水費和排污費

估唔到兩個月的水費和排污費拍得住香港全年所交的總和。冇辦法，這裡是共用食水沖廁。

加拿大生活點滴：天然冷藏

唔好以為西方人唔多食雞翼就會覺得雞翼應該會賣得好平。就係咁，超市唔多會有雞翼賣。就算有得賣，都唔會平，2磅裝雞翼都隨時會貴過買兩隻雞。

早幾日，發現街口超市有特價雞翼賣，兩磅裝都不用五蚊加紙一包，所以入多幾包。最後因屋企雪櫃冷藏室full晒，要使用天然冷藏法。將雞翼放入大雪袋，然後放置於後園，再將地上的積雪放入雪袋內。過了一整天，包包內的白雪都沒有溶掉呀❢

(注意：只限臨時方案，因室外和冰只保持到零度左右)

加拿大生活點滴：雪地上的一點生氣

很多人說加拿大的冬天是厭悶的。是的，很多小動物、雀鳥和昆蟲都不見了，樹木也光禿禿。

如果在雪地上忽然出現一隻松鼠，感覺截然不同了。

移民與回流 (089) 如何睇安大略省置業計劃 (五)

在上年2020年的秋天，每日除了閱覽新聞和網購之外，便無無聊聊開始留意起整個市內的房屋樓盤廣告。因居住區域的社區質素算是不錯，所以最初便重點瀏覽附近有甚麼正在放盤中的房屋。

在租住現單位期間，因一些不足之處，不自覺地知道了自己的置業住屋要求，需要找尋甚麼類型、甚麼間隔、甚麼地區、甚麼價錢範圍和物業稅的房屋。將這些資料輸入地產網站後，那便可以收窄樓盤廣告數量範圍，再加上網上虛擬睇樓，在每個範圍區域差不多可以重點揀選兩三個作實地視察。對呀❢ 每個城市內都會有不同的地段，範圍廣闊，沒有可能於一日之內東走走西走走去睇樓，就算剔除治安較差的地段，仍然有很大範圍可以選擇視察，所以睇樓前需要做好計劃和預約，否則便會睇到一頭霧水了。

現在介紹吓我常用的加拿大地產網站：

(1) https://www.realtor.ca/ - 最大路的地產樓盤總匯。

(2) https://www.royallepage.ca/ - 另一個大路的地產樓盤網站，但有部份新盤廣告會比前者網站早出兩、三日。

(3) https://housesigma.com/ - 註冊會員可以瀏覽最近樓盤成交價格。

(4) https://www.zoocasa.com/ - 同樣是樓盤網站，但可以很方便知道樓盤所屬的校網和學校評分。

(5) https://www.buzzbuzzhome.com/ca - 新建造樓盤總匯。

初初協議租屋的時候，我們覺得業主的代表經紀十分專業、盡責和窩心，所以委任她作為代表我方的購屋地產經紀。最初幾次睇屋，她都是以幫朋友心態帶我們去睇屋，因行業競爭大，所以她沒有想到最終會委任她。

不似香港，成為一名加拿大經紀要做很多買賣協議條款文件，需要有耐性和專業細心，責任十分重大。若能得這類經驗豐富的地產經紀幫手，當於出價、議價和撰寫買賣協議時會減少一些不確定的風險。

剛剛開始第一日睇獨立屋時，留意了鄰區一間好新屋齡的二手樓盤 (少於3年)，樓底頗高，開價吸引，當然它仍會有些其他不足的地方。那時候，我們還未清楚了解整個加拿大房屋買賣準備流程和所需要的置業費用，這只是我們的熱身開始，加上當日傍晚便會截標，在沒有足夠的思前想後和任何加國睇樓經驗之前，我們沒有作出任何出價，只是定咗心目中的價錢和静觀其最後成交價格。回顧眾多實地視察後的樓盤，這幢房屋算是 top five 之選了。

截標後的翌日，我們得知這幢房屋只是謹謹放盤一周，已獲得16人出價競投，成交價高出叫價十幾%，可見外市與多倫多一樣，同屬賣家市場主導，成交幟熱。之後，我們亦有打探新屋樓花的銷售情況，全部都是售罄。至於未來將會銷售的新建房屋，亦需要兩年才可以供應和交吉。可見市內房屋供應不足，要樓價現階段向下行的條件真的不多了。

- 待續 -