移民與回流 (094) 移民的工作機會

這個題目對很多加拿大新移民或回流人士是沉重的，若有家庭經濟負擔那會是更甚，加拿大的地埋氣候環境、資源分佈、牌照制度、經濟活動、政制和稅制與香港相比，那是完全不同，很多時候不可能會稱心如意，需要從新開始，睇位變通，尤其是現在受疫情影響，失業率高企，不似本地國民可以申請援助，所以更加要積極和審慎面對。

由於受最低工資和稅階的影響，各行各業的工種和工資不會相差很大，這裡講的是年薪。一般普通入門工種大約是年薪三至四萬左右，中等職級或專業工種大約是五萬至六萬左右，十萬年薪或以上則算是優厚工種，例如：大學教授。一般國民很少會追求更高工資，因為最高稅階的稅率是差不多幹掉了近一半那稅階的收入。另外，加拿大的家庭是不會聘用家僱，因受最低工資和最高工時保障，無論你在職場能揾幾多，都不太可能足夠應付到家僱的工資 (富豪除外)，變相國民都是準時返工和放工，照顧家庭為主，此亦形成了這裡的職場態度(不會追求多勞多得，因為多勞多交稅) 和工資差距不大的職業分佈。

加拿大很多職業是有其發牌制度，相關學歷是以本國為本。若持有外國資歷和工作經驗，那需要到本國的認可機構，進行學歷轉換認證，相關工作經驗亦需要由前僱主用英文列出相關的工作性質證明。有些牌照除了要進行資歷轉換外，最後亦要經過數個公開考試才能考獲資格，例如：工程師牌照、電工、水匠工等。香港的各種專業資歷和工作，只是幫助轄免或縮短本國所要求的工作時間經驗，並且縮短考牌等候時間而己。有技能的新移民盡量於移民前做足文件準備工夫。當然有心有力較年輕的新移民，若經濟負擔不大，可於社區學院(college) 報讀一年或兩年的文憑課程，好處是能學到本國的職業通例，認識人脈，所獲得的學歷認受性較高。若屬經驗不多的技工藍領，可以選擇由零開始從學徒合約入行，配合在職進修和儲夠相關工作時間，最後去考牌，但最困難的地方便是尋找僱主作出學徒聘用合約。如果沒有相關學徒合約，那是不能加入工會(Trade)和向社區學院報讀學徒證書課程。至於其他行業的專業資格，也是差不多的安排方向。

IT 方面，因各知識領域所發出的證書是全球性，能考的，在香港盡量考，加拿大IT職場是全面接納，例如：CISA、CISSP、CCNA、CCNP、CCIE、ITIL、CompTIA、Linux、MCSE、Azure、AWS 等。若發展 Programmer 路線，要懂 Java、Python、Shell script、Powershell、.net、C++ 等

加拿大商業機構分佈遼闊，不似香港，一個地鐵站已經可以擁有數千至數萬個不同種類的工種和公司。雖然加拿大多倫多和温哥華downtown 的商業公司會比較密集，機會也會多些，但大部份職缺都是遍佈好廣，分分鐘是相距數小時車程的另一個城市。求職時，便要留意你的選擇是以"地點"為主導，還是以"職位匹配"為主導了，這牽涉搬家決定，所以求職也同是家庭問題。加上沒有家僱、工時和家庭用車的資源分配亦要配合啊❢

求職廣告方面，主要留意 LinkedIn、Glassdoor、Indeed 和政府 Job Bank 網站。經過數月的搜尋，個人覺得這些網站的職缺工種確是不同。LinkedIn 主要是專業、中高層的工種，部份經驗要求都好特殊，多大企業。Glassdoor 和 Indeed 的工種較為大路，中層和中低層職位較多而且廣泛，有些機構若沒有在linkedIn 刊登職位空缺，便會在這裡尋獲。至於政府 Job Bank 網頁主要是以政府工和入門工種為多，每個職位廣告多數是招聘多名為單位，所以能獲面見的機會不乏。

最後要提醒求職的新移民，因缺乏加拿大本土生活經驗，異地的工作經驗大多不太會獲得被認同，求職更是困難重重，但切勿因心急而墮入求職陷阱。萬事小心❢

- 待續 -

移民與回流 (093) 如何睇安大略省置業計劃 (九)

上篇 (092) 尾部所說的獨立房屋交易，最後是以超出60%的叫價成交，相信大家都會有不同的想法。哈哈❢ 就算俾我出價，都一定唔會中標。

今篇就談談房屋的購買過程。代表買方的經紀一般會與準買家簽訂獨家代理委托協議書，即係於協議生效期間將被視為獨家代理，所有房屋預約和選購便需要經過他/她去協商和辦理。若不心簽了第三方經紀，因受協議約朿，那有機會墜入違反協議陷阱而蒙受損失。在簽署任何委托書，要小心選擇能維護到你的權益和經驗豐富的地產經紀了。至於房產買賣租賃協議範本是可以於加拿大地監局下載到。

以下是大約的房屋買賣流程：

1. 買方經紀會向賣方經紀發出房屋的出價金額和相關附帶條件的offer，最普遍是驗屋、按揭批核和視察房屋次數等。

2. 賣方於審標日子審議全部offer，然後發出countered offer 給中標者，若部份條件不合用，便會在 countered offer 中作出修改，例如：買方在 offer 條件中加入包括客廳的電暖爐，但賣方要搬走自用，在 countered offer 中取消了相關條件。

3. 中標的買家若接納相關的 countered offer，便可以簽署確認，並交付於售屋協議中所示的指定定金。該房屋的買賣協議便以附帶條件隨即生效。

4. 若果要進行驗屋，買方便要找合格資產的驗屋師進行驗屋，收費由500至1000加元不等。驗屋師會花數小時時間檢查房屋的結構和老化情況、屋頂、窗戶、花園、圍欄、車房、來去水、電力、氣體、消防警報、防盜、熱水爐、抽水泵、固定家電測試等等。一般會即時指出有問題的地方，並作出改進建議。至於驗屋報告會於當晚或翌日發出。買家可按驗屋後的重要項目經買方經紀向賣方經紀提出改進工程項目協議。賣方可視乎其合理性，按納或拒絕有關項目，並定立完工日子和簽署確認。這方面的協定需要雙方磨合才可以通過。若果有任何異議，買賣協議便可能會隨附帶條件內容而失效。例如：驗屋師發現屋頂有漏水，但業主拒絕於成交前修葺，因不能滿足offer中所列的通過驗屋一環而令買賣協議失效。

5. 改進工程完成後，若沒有其他支節，買賣協議便會持續生效。買家需委托房屋買賣律師去辦理有關法律文件。若果需要做按揭的話，便要通知銀行做估值和按揭財務安排。保險方險，房屋要有ownership policy，保障天災意外發生後的損失，若連車保一同購買會有所折扣優惠。但當房屋涉及按揭，房屋保險因需符合按揭銀行的保障條款，保費會稍貴些。此外，房屋按揭亦會涉及按揭供款保險，若向按揭銀行進行投保那會不花算，因息除本減下，但保費仍然逐年不變，所以會建議用供款人的壽險(term)去cover 銀行的剩餘按揭金額，那是最花算。

6. 律師樓一般會於成交前一個月內開始處理文件，當中會有一次性收費的 Title Insurance (約一千加元以內)，去保障該交易後的業權，保障成交後有可能出現因遺產或債務而出現的前業權糾紛。律師樓會查核和向市政府申請房屋和土地轉讓，費用是數百元。另外，房屋買賣土地轉讓稅款 (Land Transfer Tax)計算要視乎交易銀碼和地區而徵收, 由幾數千至數萬不等。若買家於環球並未持有任何物業，可以申請首置購房稅務減免，大約四千蚊左右。最後大數便以本票方式交到律師樓，並簽署最後的買賣協議和向市政府申報該物業是自用還是投資。至於律師費，大約只是千幾蚊左右。從服務費的分佈，可見加拿大地產經紀會比律師會做得更加多事務呀❢

7. Closing Day 兩星期前，要申請水、電、天然氣戶口。

8. Closing Day，當然是收鎖匙和收屋。之前的數天可預約視察房屋一、兩趟，以防出現意外性或破壞性的損毀。

寫到呢篇，我都差不多要準備去收屋了。

- 待續 -

加拿大生活點滴：被封城的外區禁止到本區考車

阿太因車牌過期，要由頭過三關從筆試、G2牌路試考至 full G 牌。由於她的加拿大車牌生效日期是早過香港車牌，所以不能用香港換牌方式，去減少一個G2路試。幸運地，本市Waterloo Region 於早幾日解封，所以今日可以按早前的路試預定，考 full G 路試。今次所考的路線是本市的default 路線，唔難考，在有驚無險的情況下，取獲回 full G license。

由於多倫多部份區域仍處於封城狀態，本市的考試中心門口設有保安，全面檢查考生的住址，主要禁止封城區域的考生來到本市考試。很多揸了一、兩小時車程時間嚟本市考試的考生，全部被reject。話事話，新聞有報導過該措施喎❢

加拿大生活點滴：終於買了輕巧電動剷雪機

昨日真的下了25cm雪，因趕著出車，所以剷雪剷得好甘。

天氣報告說明日風雪會更大，經過昨日的辛勞，趁城市昨日已解封，Home Depot 門市也營業，所以決定走去買下一部輕巧型電動剷雪機 (但重量有如一包米)，只限 budget 加元一百蚊。當然它與大型機是冇得比，勝在簡簡單單，可以快手快腳幫條路開冰便算了。之前有考慮過電池型或hybrid型，但電池只夠用20分鐘，而且有壽命問題，一枚電池售價差不多等於一部新機。另外，Hybrid 機售價也不平宜，索性買部平價電動機，用嚟粗粗地用。

加拿大生活點滴：珍珠奶茶的珍珠

粉團珍珠在加拿大都好易買到，呢包都只需加元個幾，不用兩蚊。

不過煮了很久都不能完全透心，最後要出動了壓力煲才搞掂。透晒❢

加拿大生活點滴：這個冬天會否再跌到零下廿度呢?

年輕的時候，也曾於冬天落雪的月份來多倫多數次，氣温也只不過零下六度左右，比起香港3至10度會刮大風的濕凍，算不了甚麼。

這裡不常會刮大風，但氣温跌至零下十六度，當剷雪時，只穿牛仔褲的，大脾會有陣陣的剌痛感，手套也要打底穿，否則手掌痛到郁不了呢❢

加拿大生活點滴：馬蹄粉平過香港

為了準備做馬蹄糕，出了本市downtown去揾馬蹄粉。在香港，一盒大(500g)泮塘馬蹄粉大約要港幣50蚊一盒，所以用這個標準去格價。

我預了很難揾，但都揾到細盒(250g)，這裡只需1.69加元，平過香港一半有多啊❢ 罐頭馬蹄也只是兩蚊加元。

加拿大生活點滴：為了快手整年榚，出動天然急凍糖水

每次做年榚時，總要花些時間等候煲溶的糖水冷凍後，才可與糯米粉、澄麵和椰槳混合。現在室外面得零下十度，地面又有積雪，索性天然急凍，加快等候時間吧❢

蒸好了❢

低糖椰汁年榚

移民與回流 (092) 如何睇安大略省置業計劃 (八)

在參與房屋買賣競投中，最不好的事，就是你花了很多時間去參觀很多幢房屋，逐間搜集資料，最後找到心水選擇，然後出價，但到最後竟然因數萬或數千元之差，又或者對手提出低阻力的成交條件，例如："no object"，而輸給了對手，變了一切的努力又要重新開始。基於加國房屋有其獨立性的建屋外型、內部裝修質素和地理位置等，當一幢能看得上眼的房屋被賣出後，準買家很不容易於相同的地區再尋找下一個目標。不過，當你曾參與過數次競投，了解遊戲規則，掌握出價技巧，那未來出招時只會更加貼近市場。不過，有些人因怕錯失選擇機會，唔想左揀右揀，出價時多會十份進取，甚至超出估值。其實亂出價後果可能令銀行估唔足價而招至做按揭時出現問題㗎⁉ (一筆過付款則另計)

筆者曾經與朋友討論過，太高出價會否招至每年物業稅的增加呢? 答案是不一定，物業稅估值是視乎多項因素，當中有房屋面積、社區質素、市政府開支 (治安、公共交通、道路維護、公共服務，兒童服務支援等。) 暫時筆者所留意到的物業稅估值，似乎是貼近該房屋的重建價值。房屋的保險也是以重建價錢嚟評估保費。一個家庭以擁有一幢中型房屋和一輛汽車計，每年保費和物業稅會超過一萬蚊加元以上，所以置業前都要計好這些儲不斷流血的長命數呀❢ 

既然競投二手房屋時會出現不能預料的支節，那麼我們是否可以不用競投而有機會買到心水房屋呢? 答案是"有"的，一定需要天時地利人和才能成事，缺一不可，仲要係房屋掛盤開賣的首一兩天，便要開出終極殺價，以"Bully Offer" (pre-emptive offer) 形式向賣方提出邀約。這種形式有如股票窩輪般的珍貴時間值，時間一過，優勢盡失，那便走回競投之路了。

甚麼是 "bully offer" 呢? 就是以終極殺價和低阻力的買賣條件向賣方提出邀約，並要求賣方於當日限時之內回覆和簽訂臨時買賣協議作確認。要出動 "bully offer" 需具備以下條件：

1. 評估是此交易未來將會出現很多競投競爭，直接開出上限估值的出價，即係終極殺價。

2. 低阻力條件，例如：no object 或只需通過驗屋等。

3. 趁未開始出現競爭時，於開賣首兩天內以心動價速成，這時其他競爭者未能會有及時反應。

4. 準買家一定要預早了解該社區和鄰近房屋價值。

5. 一定要有經驗豐富、做事仔細、有智慧和有牙力的地產經紀同行，因為要經佢出招。

6. 買賣雙方和地產經紀雙方都要夾到緣份才有機會成事，此外亦要搏得賣方會有以下的心理，例如：該價錢會心動、超出目標價、能遷就最後交易日、交易條件舒服、或想節省時間和少些麻煩。

市場旺時，此招真的不太易使出，最低限度要用上上限估值嚟出價去打動業主呀❢ 真的可以用雞髀打人牙骹軟嗎⁉

市場弱時，就唔駛用殺價或搶offer了，直接講價速成。

俾個近期搶offer的獨立房屋成交給你們參考啦 (下圖)，位於那裡就不便透露了，屋齡有四十年，上年度物業稅要七千幾加元，算是舊式大屋，開價83萬加元，你估最後成交價是幾多呢? 不是細數，高出好多%，下一篇 (093) 再話俾大家知啦❢

- 待續 - 

移民與回流 (091) 如何睇安大略省置業計劃 (七)

加拿大房地產買賣大多是以 bid offer 進行，有時候會些例外，例如買方開出的條件和價錢吸引，賣方可以即成，又或者房屋已放售了一段時間而冇人問津，那買方大多可以出價速成等等。買賣雙方是以雙邊代理進行，賣房的會有賣房的代表經紀，他們替業主包裝和網上虛擬睇樓推廣等，而賣方需要支付買賣雙邊經紀佣金，所以準買方業主是毋順支付相關費用。在放盤銷售協議中，會列出賣方需只付買賣雙方地產經紀的各自佣金，一般是每邊各2%-2.5%不等，視乎賣方決定。因為有此相關的開支和搶offer文化，為了吸引更多潛在買家去搶offer，優質盤的賣家大多會以策略性地低開房價，希望於在競投中獲得一個好價錢。

在放盤紙中，除了列出物業的地址和買賣佣金外，還會列出房間間隔、廁所數量、車房數量、建築面積、地段面積、本年度物業稅、屋齡、地庫是否已裝修、包含甚麼家電爐具和固定傢具等。至於房屋面積的計算，以兩層加地庫的房屋類別，就會計算地面層加一樓層的合共建築面積，地庫層面積是不計算在內，但可以參考。

當經地產經紀預約參觀放盤房屋，除了獲得基本放盤資料、還要了解社區質素環境、交通和校網等。若屬心儀和決心買下，那就可以由代表你的買方經紀向賣方經紀於限期前提出offer(邀約)。有關的邀約內所展列的條件，買方是可以按情況、個人需要和保障而加入，例如：達成買賣協議前需通過驗屋後的項目協議、又或者需獲得銀行按揭批核後才成立、又或是要賣出現居單位或房屋才生效等等。當然在賣家主導市場下，因盤源少和潛在競投買家眾多，除價錢比較外，越辣的買家offer條款，與其他競爭者相比，可能會吃虧，若要出價，那真的要睇時勢和多方面考慮了。

在一般的競投環境下，視乎有幾多個預約睇屋的準買家，賣方大多會於指定的限期日子和時間截標，整個過程大約是一至兩星期，然後審議各準買家所開出的競價和條款，然後賣給合乎賣方最大利益的準買家。當然，業主可以搞完一場大龍鳳後封盤唔賣亦可。筆者試過經過雙方商議好價錢於簽訂臨時買賣合約時，而遭賣家悔約封盤而食檸檬呢❢

- 待續 -

移民與回流 (090) 如何睇安大略省置業計劃 (六)

開始了睇屋計劃，就會睇完一間又一間，當越看得多就會大約了解業主是如何開價，同時亦會體會到現時加拿大買賣地產市場的織熱氣氛。雖然房市有泡沫，置業需謹慎，但2020下年房市成交極度興旺，優質盤不需掛盤一星期，便在搶offer市場制度下，大約可高出叫價一成便成交了。這種可怕的風潮和氣氛很容易影響置業決定，很多人會想如果現在唔入市，未來能有上車機會嗎 (遲買貴幾皮)? 還是會接火棒呢 (遲買平幾皮)? 

在加拿大若有住屋需要，當合價錢和要求的房屋出現便可以考慮上車，若屬投資則不太建議，除增值稅因素外，主要涉及嚴苛的多項開支，包括：物業稅、房屋保險和房屋內外維護費等，這些都佔了每年約五千至一萬加元的開支，若果購入的是Condo或部份TownHouse，那會涉及每月管理費開支，費用可以是數百至千多加元不等。另外，加拿大是有租管，每年加租幅度是有限度，加上大部份的房屋是用木材和水泥建造，體積大，隨歲月它會有相當程度的損耗。若不是出現了近年的房價飛升，增加了資產值的機會，否則在平平穩穩的經濟狀態下，恐怕它將會是虧本的投資。如果置業的目的是以家庭主要自住居所出發，除了取得使用房屋自用價值之外，同時亦免除日後出售房屋時的增值稅，這也是將資金長期投入自住房的好處。

不計加拿大最貴的兩大都會城市多倫多和温哥華的房價，其他城市的房價大約是數十萬至百多萬加元不等。地產局所公布的統計報告中所顯示的中位房價，主要接近分層單位或細型TownHouse價錢而已。若選購的是獨立屋，那麼房屋的估算將會高出平均價值的三至四成左右。

CREA Home Price Index (HPI), DEC 2020 (source: CREA)

在搜尋房屋買賣盤時，雖然主要掛盤的房價彼此相距是數十萬至二百萬加元之間，但不難發現若在同一個地域範圍內，每增多十至廿萬預算，所搜尋出的房屋質素將會是跳級提升，例如：三房變四房、單車房變雙車房、屋齡年輕十年、又或者面積多五百呎等等。就是因為存在著質素與價格的階級，很自然在揾屋的時候便會越揾越貴了。

在加拿大，建材裝修成本和人工並不會平宜，例如：打造一層地庫裝修，差不多需要動用最少十萬加元以上，所以睇屋時，盡量選擇內部裝修間隔和色調都能配合個人家庭要求和需要，地庫是否已完成裝修，後園是否建有圍欄等等，務求減少成交後的改動和裝修開支。當參觀屋齡較高的房屋時候，大部份因內部裝修可能已經過時或殘舊，那麼裝修成本和房屋殘缺狀況便需要加入屋價作考慮。在與其他放盤房屋比較之下，可能另一間房子雖然貴多十至廿萬，但因屋齡較新和不用成交後裝修，那會更合符購房經濟效益呢❢ 除非舊屋的地段吸引和售價平宜，有些人會購入後將舊屋倒地再起，這種方式又會是另一種建屋置業學問了。

- 待續 -

加拿大生活點滴：好溶的水費和排污費

估唔到兩個月的水費和排污費拍得住香港全年所交的總和。冇辦法，這裡是共用食水沖廁。

加拿大生活點滴：天然冷藏

唔好以為西方人唔多食雞翼就會覺得雞翼應該會賣得好平。就係咁，超市唔多會有雞翼賣。就算有得賣，都唔會平，2磅裝雞翼都隨時會貴過買兩隻雞。

早幾日，發現街口超市有特價雞翼賣，兩磅裝都不用五蚊加紙一包，所以入多幾包。最後因屋企雪櫃冷藏室full晒，要使用天然冷藏法。將雞翼放入大雪袋，然後放置於後園，再將地上的積雪放入雪袋內。過了一整天，包包內的白雪都沒有溶掉呀❢

(注意：只限臨時方案，因室外和冰只保持到零度左右)

加拿大生活點滴：雪地上的一點生氣

很多人說加拿大的冬天是厭悶的。是的，很多小動物、雀鳥和昆蟲都不見了，樹木也光禿禿。

如果在雪地上忽然出現一隻松鼠，感覺截然不同了。

移民與回流 (089) 如何睇安大略省置業計劃 (五)

在上年2020年的秋天，每日除了閱覽新聞和網購之外，便無無聊聊開始留意起整個市內的房屋樓盤廣告。因居住區域的社區質素算是不錯，所以最初便重點瀏覽附近有甚麼正在放盤中的房屋。

在租住現單位期間，因一些不足之處，不自覺地知道了自己的置業住屋要求，需要找尋甚麼類型、甚麼間隔、甚麼地區、甚麼價錢範圍和物業稅的房屋。將這些資料輸入地產網站後，那便可以收窄樓盤廣告數量範圍，再加上網上虛擬睇樓，在每個範圍區域差不多可以重點揀選兩三個作實地視察。對呀❢ 每個城市內都會有不同的地段，範圍廣闊，沒有可能於一日之內東走走西走走去睇樓，就算剔除治安較差的地段，仍然有很大範圍可以選擇視察，所以睇樓前需要做好計劃和預約，否則便會睇到一頭霧水了。

現在介紹吓我常用的加拿大地產網站：

(1) https://www.realtor.ca/ - 最大路的地產樓盤總匯。

(2) https://www.royallepage.ca/ - 另一個大路的地產樓盤網站，但有部份新盤廣告會比前者網站早出兩、三日。

(3) https://housesigma.com/ - 註冊會員可以瀏覽最近樓盤成交價格。

(4) https://www.zoocasa.com/ - 同樣是樓盤網站，但可以很方便知道樓盤所屬的校網和學校評分。

(5) https://www.buzzbuzzhome.com/ca - 新建造樓盤總匯。

初初協議租屋的時候，我們覺得業主的代表經紀十分專業、盡責和窩心，所以委任她作為代表我方的購屋地產經紀。最初幾次睇屋，她都是以幫朋友心態帶我們去睇屋，因行業競爭大，所以她沒有想到最終會委任她。

不似香港，成為一名加拿大經紀要做很多買賣協議條款文件，需要有耐性和專業細心，責任十分重大。若能得這類經驗豐富的地產經紀幫手，當於出價、議價和撰寫買賣協議時會減少一些不確定的風險。

剛剛開始第一日睇獨立屋時，留意了鄰區一間好新屋齡的二手樓盤 (少於3年)，樓底頗高，開價吸引，當然它仍會有些其他不足的地方。那時候，我們還未清楚了解整個加拿大房屋買賣準備流程和所需要的置業費用，這只是我們的熱身開始，加上當日傍晚便會截標，在沒有足夠的思前想後和任何加國睇樓經驗之前，我們沒有作出任何出價，只是定咗心目中的價錢和静觀其最後成交價格。回顧眾多實地視察後的樓盤，這幢房屋算是 top five 之選了。

截標後的翌日，我們得知這幢房屋只是謹謹放盤一周，已獲得16人出價競投，成交價高出叫價十幾%，可見外市與多倫多一樣，同屬賣家市場主導，成交幟熱。之後，我們亦有打探新屋樓花的銷售情況，全部都是售罄。至於未來將會銷售的新建房屋，亦需要兩年才可以供應和交吉。可見市內房屋供應不足，要樓價現階段向下行的條件真的不多了。

- 待續 -